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事件发生时间:2020/7/12
事件发生地点:鲁香山小区
事件描述:
邹城鲁香山小区交房半年多以来， 小区内晚上一片黑暗、无燃气、路面无建设、绿化无建设、下雨时小区内稀泥成河无法出行、给业主造成严重不便、多次找物业和开发商，最终都是再三推脱。
对于商品房（预售）交付标准的主流观点有如下几种：1、以通过竣工综合验收为准；2、以通过“五方验收”为准；3、以取得竣工验收单项备案为准；4、以取得初始登记的权属证书为准。实际司法判例中判决的依据更多，会综合合同约定的交付标准进行考虑。本文暂且不论业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中对于交付标准的约定，单论现有法律法规对于商品房交付是如何规定的。
一、关于“房屋的交付使用”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”商品房与其他商品及动产不同，实践中一般将其转移占有称为“交钥匙”。而业主“收钥匙”的行为发生后，除法定保修期范围内的质量问题外，房屋毁损、灭失等风险将由自己承担。
二、“交付使用”的前提条件
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
2、《中华人民共和国建筑法》第六章第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
3、《中华人民共和国消防法》第二章第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”
4、《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”
第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第四章第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”
5、《建设工程质量管理条例》第二章第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
前述法律和行政法规对交付使用认定的前提条件均是“验收合格”，但具体规定不一。笔者根据其条文的规定对“验收合格”的标准进行归纳总结，具体应包含：1、在质量监督部门的监督下，建设、勘查、涉及、施工、监理等五方进行建设工程质量的竣工验收；2、经规划、消防、人防等部门验收；3、具备规划设计要求的基础设施和公共设施，配备相应的物业管理，落实拆迁安置工作。开发商应在此基础上进行房屋的交付，同时应向业主出具或公示相应的证明文件，并出具住宅质量保证书和住宅使用说明书。
实践中，开发商在商品房买卖合同中会明确约定房屋的交付条件，但部分开发商仅截取上述部分条件作为交付标准，认为只要达到约定条件即可交付，业主不能以约定之外的条件作为拒绝收房的理由。但笔者认为，约定条件只能作为法定交付条件的补充，房屋的交付应满足上述列明全部条件，最外在的体现就是取得整体竣工验收的综合备案登记。同时，基于房地产交易市场中开发商与业主地位及获取信息的不对等性，开发商在交房时应主动对其条件的满足提供相应证明文件或公示，才能确保交易的公平性，确保业主的权益免受伤害。
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