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    • 新房全款5折!房企血拼双11背后:数千亿债务泰山压顶
    • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2019-11-11  /  浏览:4235 次  /  

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    与以往不同,今年的“双十一”不只是快消品的狂欢,房地产也加入其中,早早开始为“双十一”预热。

    阿里、京东、苏宁三大电商平台都在“双十一”期间推出房地产的特别优惠,“新房全款5折”、“拍卖特价学区房、地铁房”等。融创、恒大更是直接开通线上旗舰店,还有不少开发商线下以“双十一”为名进行促销。

    开发商苦战“双十一”的背后,是传统售楼黄金期“金九银十”市场平淡,融资环境依旧严峻,开发商资金持续吃紧。房企在2015年大量发债,如今债务集中到期,现金流紧绷的房企只得抓住一切机会加速去化。

    开发商降价促销备战“双十一”

    “双十一”在即,今年淘宝“双十一”的红包玩法是比“盖楼”。在大家呼朋引伴一起“盖楼”盖得正欢时,卖楼的开发商也在火热备战“双十一”。

    11月1日,融创西南旗舰店在京东平台上线。据京东官方微博介绍,活动期间购房者可在店内参与111元抢单套最高190万购房补贴,成功可获西南五省指定房源补贴线下摇号资格。

    京东早已发布“双十一”期间关于房地产的相关活动。在即将到来的“双十一”,京东将在70个城市,联合超过200家房地产开发商,投放超过6000套特惠房源。而且,新房全款5折起,优惠额超过3亿元。

    与电商合作的开发商不止融创。同在11月1日,苏宁集团和恒大集团宣布,双方将在11月1日至11日期间合作卖房,累计在全国820个楼盘中拿出1111套房源,产品类型包括洋房、高层、小高层、公寓、别墅,涉及学区房、地铁房等多种房源。

    恒大集团官方旗舰店也已经进驻苏宁易购平台,“每日秒杀一百套特价房源,最高优惠超百万”的大标语十分醒目。

    在线下,恒大还将借助苏宁易购门店和苏宁小店,进行线下渠道拓展。而苏宁渠道销售团队的16万名员工,也将通过恒大的恒房通平台成为恒大的销售顾问。

    集团公告显示,恒大依靠打折促销,在九月、十月的销售金额分别取得831亿元和903亿元的好成绩。根据克而瑞统计,恒大1-10月累计销售金额达5407.2亿元,排名第二。

    除此之外,阿里巴巴旗下阿里拍卖披露,今年天猫“双十一”期间,将有上万套特价房源参与,其中部分覆盖多地热门学区房、地铁房和景区房等。

    “电商面临增量难题,“双十一”概念已经透支,电商本身想找新的增长点。”中原地产首席分析师张大伟表示,房地产今年面临销售难题,所以两者以前尝试过电商无法卖房的基础上,今年再次尝试。他同时表示,对合作效果并不看好。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,开发商与电商平台的合作有非常好的意义,可以使房企的营销成本降低,后续能够为房地产去库存带来好效益。

    除了线上与电商平台合作,开发商也在线下以“双十一”为名进行各种花式营销。

    在中报节点赶超融创升至第四的保利,已被融创反超,落回第五。想要“冲三”的保利在“双十一”期间铆足了劲头,推出“又又生活节”。保利各地官方公众号纷纷宣传造势。

    如河南保利发展表示“精选优质房源3450套,让利2.4亿元”;石家庄保利称“每天推出11套特价房源,总价直减5万-10万元”;

    被恒大挤到第三的万科,以“嗨购节”迎“双十一”。如广州万科推出“减免神券,最高直减20万元”;佛山万科推出1111套特价房,购房最多减10万元。

    目前销售位列第一的碧桂园也加入其中,如碧桂园川东区域“让利3亿房源”;还有龙湖集团“双11购房狂享季”在U享家正式开启,优惠房源将涉及旗下近200个项目,覆盖40余个城市。

    中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示,在当前的市场形势下,“双十一”给了开发商一个降价的台阶。对比过往开发商象征性地拿出几套尾房进行宣传,今年的“双十一”,不少房企为了年底回款,借机进行大力度降价促销。

    债务“泰山压顶”

    今年开发商如此积极备战“双十一”实属无奈。

    根据机构相关研报可以看到,房企面临着融资收紧,融资成本上升,偿债压力大的艰难处境。

    在融资成本方面,克而瑞研报指出,前9个月,房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年上升0.50个百分点。

    其中,境外债券融资成本达8.08%,较于2018年增长0.86个百分点。超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。

    同时,开发商在前几年激进地加杠杆,多数房企身背巨债。

    根据诸葛找房公布的报告显示,2019年上半年,80家规模较大的上市房企的有息负债规模进一步提升到6.61万亿元,与2018年末相比上涨10.45%。

    恒大、碧桂园、融创、保利、万科等20家房企的有息负债规模超千亿。整体来看,房企债务普遍密集到期,债务压顶,未来偿债压力大。

    据该机构统计,2019年上半年有息负债规模TOP20房企均超过了1000亿元,总计达到42159.75亿元,占80家上市房企总有息负债的63.73%。

    其中,恒大、碧桂园、融创中国上半年有息负债均超过3000亿元,保利地产、绿城控股、万科、中国铁建、中海地产等紧随其后。

    克而瑞研究数据显示,从房企的债券到期情况来看,2015年公司债及中期票据发行量较大,多数企业的债券期限在3-7年间,今年房企面临偿债高峰期。今年下半年,房企的到期债券为1706亿元,到期债券总量也处于高位。

    2020年下半年至2021年上半年,房企的偿债压力将进一步上升,到期债券突破3000亿元,届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。

    重压之下,开发商对“金九银十”抱以厚望。恒大早早地打响促销战,全员买房已成行业普遍现象,然而“金九银十”并未出现。

    从克而瑞发布的九月和十月市场数据来看,除了少数头部房企依靠大规模降价得以取得不错的销售成绩外,整体楼市表现平平。

    九月,全国29个重点城市新房成交面积同环比分别下降2%和6%。其中,一线城市新房成交面积同环比分别下降19%和4%。

    十月,新房成交与土地市场延续了“金九”的低迷走势,皆持续转冷。重点城市新房成交量同、环比分别下跌6%、10%。克而瑞表示,或是九月成交的低迷进一步加剧了市场观望情绪。

    二手房市场的情况也反映出楼市降温的趋势。据易居研究院监测的数据,13个典型城市二手房成交量为6.7万套,环比下降7.3%;9月13城二手房市场进一步降温,成交量仍处于2019年5月以来的下行通道。

    融资环境未出现放松的迹象,开发商们只得时刻紧绷神经,加速去化,熬下去,活下来。

    克而瑞研报指出,根据房企中报披露来看,多数企业供货节点集中在四季度,这将是业绩冲刺有力的保障。因此,在企业增加货量供应、加强营销力度的情况下,四季度房企整体销售规模会继续提升。

    评论丨房地产调控政策的效果正在显现

    荣盛发展首席经济学家 尹中立

    2018年的下半年房地产市场不及上半年的表现,2019年的房地产市场表现与2018年的走势类似,上半年表现较好,进入第三季度之后各项数据均出现调整,而且比2018年第三季度调整的幅度更大。无疑,这是政策调控的结果。

    自今年第二季度以来,房地产金融政策明显收紧,7月底的政治局会议强调“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”。第三季度房地产市场的各项数据在走弱,市场的分化在加剧,房地产调控政策的效果正在显现。

    一、房地产各项数据均走弱

    从土地市场看,今年三季度,住宅用地市场整体持续降温,供需双双减少。300城土地市场住宅用地供应面积环比减少4.1%,同比下降6.6%。300城住宅用地市场成交面积规模环比减少5.8%,同比下降2.5%。平均溢价率较二季度下降12个百分点,较去年同期提高0.6个百分点。三季度流拍住宅地块共172宗,流拍面积环比增加47%,但较去年同期有所改善。

    土地市场分化,三四线城市流拍增多。从土地市场热度看,依然是长三角区域为首,然后是中西部、珠三角、京津冀。从土地流拍情况看,10月份,52块地流拍,其中34块地在三四线城市。

    从销售情况看,统计局数据显示,1-9月份,商品住宅销售面积同比增长1.1%;其中,东部、东北地区销售面积同比下降;中、西部地区销售面积同比增长。

    从销售金额看,1-6月,商品住宅销售金额同比增长10.3%,增速高于二季度末1.9个百分点,低于去年同期5.3个百分点。克尔瑞数据显示:二季度末与三季度末,TOP100房企累计权益销售规模同比增速均为4%(2018年三季度数据不详)。

    从价格看:10月份中指院数据显示,监测的100个城市,价格环比涨幅持续收窄。进入四季度打折季后,广州、天津、济南、南昌、合肥、武汉、长沙等一、二线城市均出现新盘降价情况。西安、昆明、重庆、南宁等中西部城市新盘价格相对坚挺。

    二、传统促销季,房企以价换量

    面临严峻的政策调控,2019年房企打折促销季较往年来得早了些。8月20日,恒大率先开始了新一轮的“恒大购房季”,各个区域开始推出优惠活动,全员营销。碧桂园以凤凰云为平台,在9月中旬至10月中旬举办“金秋购房节”。多数中小型房企纷纷跟随。正在冲刺业绩的正荣集团将在国庆期间举办全国TAO房节,13个区域逾百个项目均参与。奥园商业地产不仅优惠,从来访到购房,各个阶段都送礼。

    值得关注的是,虽然恒大打响打折第一枪,但头部房企以及年度销售目标完成较好的房企打折力度有限,有的甚至不如往年。以恒大为例,历年打折季中,2011年7.5折,2016年8.2折起, 2018年为8.9折,今年为9折。北京中海营销部工作人员表示,“金九银十”没有特殊的降价促销策略,今年已完成业绩指标,不会刻意降价失去经营意义。一方面反映出头部房企对市场长期看好,对后市较有信心;另一方面,反映出在市场环境整体偏弱,政策持续抑制特别是限价等政策影响下,房企利润已经被缩减,折扣空间有限。

    三、三季度房企融资环境整体偏紧

    房地产行业资金趋紧。1-9月份,房地产开发企业到位资金同比增长7.1%;增速较1-6月回落0.1个百分点,较去年同期回落0.7个百分点。从月度走势看,9月份房企到位资金小幅改善,增速比1-8月份加快0.5个百分点,结束了连续4个月的增速回落走势。

    从资金来源结构看,受政策影响,房企融资途径更加正规化,表外融资规模减少。1-9月份,国内贷款增速较二季度末和去年同期分别提高0.7和14.2个百分点;而自筹资金增速较二季度末和去年同期分别降低1.2和7.9个百分点。

    从主要融资渠道看,三季度信用债融资规模较去年同期下降15.6%,较二季度小幅增加7%;海外发债规模较二季度下降15%,较去年同期增加38%;房地产类集合信托募集规模同比下降15.5%,环比减少13%。

    9月份房企发行信用债和海外债融资成本较一季度均有上升。报告分析称,部分扩张型房企融资成本已经从过去的8%左右直接上升到10%以上,甚至有些企业已经达到13%。

    展望未来,在政策力度保持不变的情况下,房地产市场总体将持续走弱趋势。


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