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    • 重磅!济宁纳入济南都市圈
    • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2019-04-15  /  浏览:4977 次  /  

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    中国开启“二次城市化” 未来大约100个城市“有戏”

    中国城市化进程行至中盘,终于确定了方向。


    4月8日,国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《重点任务》),“放宽落户”“城市群”“都市圈”刷屏朋友圈;文件还首次提到了“收缩型城市”。


    这被很多评论认为是二次城市化的开启;又是对当下真实城市化进程的制度确认;资本市场对此反应灵敏,地产股4月9日大涨,万科涨超6%。


    城市化是中国房地产的发端。三十多年来,伴随城市化进程,房地产商的业务扩张遍及数百个城市,有的已深入五线;但同时,房企也在一些城市遭遇了“滑铁卢”。


    早在2015年,万科高级副总裁谭华杰就指出,中国进入到了“二次城市化”阶段,即城市群和都市圈的发展阶段,对房企而言,这是“第二次巨大的历史机遇”。


    保利发展也认为,中国已开始了以核心城市向外围扩展的“二次城市化”,城市群和都市圈成为中国经济发展和房地产市场的核心引擎。


    二次城市化进程中的房地产,必然与此前不同。增量市场规模见顶,房企必须挖掘存量,转型运营,开发+运营并进。


    这个时期,有上述两类业务发展潜力的城市,可能就在100个左右。如保利就提出了“百城发展论”,动态布局100个城市。

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    城市化2.0

    如果说一次城市化是将乡村变成城市,那么二次城市化则是将城市变成“城市带”。《重点任务》提出,深入推进城市群发展和培育发展现代化都市圈。


    这个文件是此前发改委文件的进一步深化。早在2月21日,发改委发文,首次在国家层面明确了都市圈的概念,是指在城市群内部,以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。


    谭华杰认为,由单一发展、独立发展的点状城市,向互相连通的城市带转移,是城市化第二阶段的主力模式。


    在二次城市化的浪潮中,一二三四线的划分标准不再适用,取而代之的是“都市圈”和“城市群”的兴起,统称为“城市带”。


    “未来不能融入城市群的,就会变成‘收缩型城市’。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。


    而能否融入,人口是第一位的。保利认为,人口规模拐点将至,人口分布走向“零和博弈”,未来高素质人口将进一步向城市群聚集,这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。


    人才竞争决定未来城市格局之变,这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。


    多位业内人士预计,发改委新的文件之后,放宽落户将在一些热门城市推出,它们在抢夺人口大战中拥有更多的优势,比如杭州、深圳。


    与人口并列的是产业。如果不能分享和分流核心城市的产业资源,也会有沦为收缩型城市的危险。


    根据国内一些学者的研究,全国范围内,已有100个左右的城市在过去几年里连续“收缩”,主要表现为连续3年或3年以上的常住人口减少。


    《重点任务》称,收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。


    深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,“收缩型城市”是世界城市化发展的规律。在城市化发展后期,会出现小的、偏的、经济技术弱的城市,人口大面积流出的现象。


    宋丁称,“收缩型城市的房地产市场也会萎缩,未来房价可能出现比较大的下跌。”


    房企的业务布局也在避免进入这类城市。“我们现在选择进入的城市,都要求是人口净流入、产业有支撑的”,中国恒大总裁夏海钧称,单纯一二线和三四线城市的划分,已经不适用了。

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    聚焦百城

    随着房地产行业洗牌加剧,如何在二次历史机遇中分得更大的蛋糕,成了开发商必须思考和面对的问题。


    3月5日,保利发布《2018-2019年房地产行业白皮书》,提出城市的生命周期就是房地产的生命周期,2018年四季度以来,房地产已进入15万亿之后的峰值时代;未来有房地产发展潜力的城市在100个左右。公司将在动态调整中,不断聚焦百城。


    保利圈定的城市包括,聚焦“胡焕庸线”东南,一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群,它们仍将主导峰值时代;而在“南强北弱”格局下,北方向少数大城市聚集的效应更明显,南方城市布局机会整体优于北方。


    不止保利,目前大多数主流房企的城市布局也在100个以内,并且聚焦城市群与都市圈。


    过去三年,万科已刻意收敛聚焦70-80个城市,“我们现在是可进可退。”万科董事会主席郁亮说。这也预示着,万科在进入城市增量上不会太多。


    3月15日的业绩会上,阳光城副总裁徐爱国表示,“我们会主要投资一二线城市,适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市,特别是大城市周边的城市群和二线城市”。


    中信建投证券指出,超大城市和特大城市受益于人口的集聚效应将会最为显著,都市圈和城市群人口在城镇总人口中的比重也将会进一步提升,这都将会对一二线城市房地产市场的需求端产生长期性的稳定支撑。


    严跃进认为,房企不断聚焦百城主要是出于两点考虑,首先是核心城市有稳定的产业和人口净流入,有发展潜力,增量见顶还可以做存量运营;其次是选择城市投资也需要较多的时间和金钱成本,企业会选择深耕已进入的城市。


    “目前房企都很重视以城市群的口径去统计销售和土储情况,也透露出他们关心城市群的发展机会以及背后的市场需求。”严跃进说。


    对于二次城市化的“容量”,郁亮认为,二次城市化大概还有20个点的空间。


    中原地产首席分析师张大伟则表示,中国房地产不可能快速发展到城镇化的70%-80%,“户籍城市化率比实际城市化率低16%,证明房价已经制约城镇化发展速度,房地产已进入了存量时代”,张大伟说。

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    在这里小编为各位亲们普及一下:


    济宁都市圈

    济宁,孔孟之乡、运河之都,位于山东省的西南部,是中国优秀旅游城市、山东省鲁南城市带中心城市。济宁,具有7000年的文明史,历史文化悠久,是东方文明、中华文明的重要发祥地之一。远古时期的"三皇五帝"在此留下活动踪迹,人类始祖 黄帝、少昊、少康帝均出生于济宁;春秋战国时期,被后世尊称为中国历史上五大圣人的"至圣孔子、亚圣孟子、复圣颜子、宗圣曾子、述圣子思子"都诞生在这里。杜甫、李白、曹操等文人墨客都在济宁留有足迹。元明清三朝在济宁设立河漕衙门,乾隆等帝王到这里驻足探访。


    济宁都市圈南临江苏、安徽,西、西南面与河南接壤,包括济宁、枣庄、菏泽三个设区城市,共计8个区、4个县级市、15个县,总面积27473平方公里。


    按照规划,2010年前都市圈的经济保持11%的年递增率,GDP达到3000亿元。2011年至2020年保持9%左右的增长率,2020年GDP达到7200亿元。


    定位

    济宁都市圈以"强核、扬优、外联、内协、可持续"作为快速形成与发展的基本战略。


    实施城市带动战略,强化城市的发展能力和带动作用。通过规划和政策引导,促使生产要素向城市聚集,快速提高城市的发展能力;以济宁都市区的快速发展促进鲁西南整体实力的增强与壮大,形成对周边地区具有一定影响力的山东省第三大经济板块和都市圈。


    实施"承东联西、融南汇北"的外联战略,打造开放度高、吸引力强的都市圈。加强与珠三角、长三角、京津地区、山东半岛城市群的联系,成为沿海发达地区经济向内陆扩散的主要集聚区和吸引外资的主要区域,承接日本、韩国等国家产业的转移。


    实施鲁西南内部团体合作战略。集聚济宁市、菏泽市、枣庄市三市之力,统筹城市、产业的发展以及基础设施、环境的发展,优化资源配置,营造能源基地、旅游业和农产品加工基地的整体品牌优势。


    核心集聚,两翼突破。济宁都市区是龙头,菏泽市和枣庄市区-滕州市为两翼。


    培育济宁都市区,形成鲁西南中心城市。按照组织管理一体化、基础设施一体化、生态环境一体化和经济一体化的目标建设,构建济宁都市区的核心竞争力。重点培植壮大机械、医药、食品、电子、纺织、化工和生物技术产业,大力发展旅游业和现代服务业,变自然资源依赖型经济为技术、人才、信息主导型经济。


    格局

    核心城市、紧密圈层、影响圈层三个圈层组织了济宁都市圈的发展格局。


    核心城市即目前的济宁都市区,包括济宁市任城区、兖州区、邹城市、曲阜市。


    紧密圈层包括济宁市下辖的梁山、汶上、泗水、嘉祥、金乡、微山和鱼台7县,菏泽市下辖的巨野、郓城2县,枣庄市下辖的滕州市,基本上在都市区的一小时交通圈之内。


    影响圈层包括枣庄市和菏泽市的其他区县以及泰安、临沂、濮阳、开封、商丘、徐州的相邻部分。考虑到济宁都市圈影响力和辐射力的有限性,影响圈层内重点发展菏泽市、枣庄市市中区与薛城区,形成都市圈的区域性中心城市,带动周围地区的发展。


    根据规划,至2020年将建成以济宁都市区为中心、"三纵两横"运输通道为主骨架的综合交通网络。京沪铁路、京沪高速铁路、京福高速公路组成都市圈东部纵向运输通道,京九铁路和德州-商丘高速公路构成西部纵向通道,京杭运河及济微公路构成中部纵向通道。新兖石铁路和日东高速公路构成都市圈北部横向运输通道,临沂-枣庄-微山-丰县-单县-菏泽公路与枣庄-临沂铁路构成南部横向运输干线。2020年都市圈公路总里程达到16500公里以上,密度达到60公里/百平方公里,高速公路达到800公里以上。


    重磅!济宁纳入济南都市圈,2025年能坐磁悬浮到泰安济南

    济南城市发展战略规划面向公众征求意见

    目标定位


    济南城市发展战略规划提出建设“大强美富通”现代化国际大都市的规划目标,创建国家中心城市和美丽宜居泉城的发展定位。


    国家中心城市:全国新旧动能转换先行区和海陆双向开发枢纽。


    美丽宜居泉城:儒风泉韵的世界级生态文化和康养宜居名城。


    分期目标

    2025年:建设“大强美富通“现代化国际大都市取得重大进展。


    新旧动能转换成效显著,成为新兴的国家中心城市,国际影响力不断增强。北跨战略取得突破性进展。拥堵、雾霾取得有效治理。常住人口1200万,城镇人口960万,城镇化率80%。


    2035年:基本建成“大强美富通“现代化国际大都市。


    国家中心城市的作用显著、地位稳固,城市的国际影响力全面提高。城市建设迈向山河城一体时代。人居环境大幅改善,成为环境优美的生态城市。常住人口1350万,城镇人口1200万。


    2050年:全面建成更高水平”大强美富通“现代化国际大都市。


    成为绿色发展、诗意栖居的国际典范和享誉世界的宜居、宜业、宜游美好家园。


    八大行动

    围绕济南目标定位,以创建国家中心城市和营建美丽宜居泉城两个方面为抓手,战略规划制定了分解实施的八大行动。


    行动1-

    动能转换:建设全国新旧动能转换先行区


    聚焦新产业和新服务,构建以应用为主的创新体系。 


    聚焦五大方向,构建新动能主导的产业体系。发展总部经济、枢纽经济、绿色经济、数字经济、外向经济。 


    争创综合性国家科学中心。聚焦电子信息、生物医药、大数据、量子通信四大领域,依托国家超算济南中心等建设大科学装置,成为全国新知识、新技术的重要策源地。 


    建设中国北方总部基地。


    行动2-

    文化复兴:打造“山水圣人”中华文化高地


    以“山水圣人”中华文化轴为主线,串联一系列文明起源重要遗址、众多影响中国几千年的圣人故里,统筹文化保护-传承-创新。


    行动3-

    国际开放:打造海陆双向开放的国家级综合枢纽


    行动4-(划重点)

    区域协同:以都市圈为抓手融入国家战略


    构建济南都市圈。在济莱区划调整之后,纳入济宁,形成新的“1+6”济南都市圈。以济南为核心,以泰山、黄河为纽带,圈层放射一体化发展。 


    行动5-

    生态保育:构建 “山水林田湖草”生命共同体


    行动6-

    格局优化:构建“一体两翼多点”空间格局


    行动7-

    特色彰显:彰显“山泉湖河城” 空间特色


    行动8-

    品质提升:建设令人向往的美好家园


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