• 万科VS碧桂园,谁在警示,谁在忽悠?
  • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-03-27  /  浏览:8522 次  /  

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“我们找不到和房地产行业赚钱前景相当的行业了”。

一个月前,万科董事会主席郁亮曾如是感慨。

 

近日,各大房企财报陆续发布,业绩无一不闪亮双眼。

万科:2018年实现营业收入2977亿元,归属于上市公司股东的净利润338亿元,同比分别增长22.6%和20.4%。

碧桂园:2018年营业收入约为3790.8亿,同比增长67.1%。全年净利润485.4亿元,同比增长68.8%。

 

一天完成一个王健林口中的“小目标”,从来都不是难事。房地产的赚钱效应,由此可见一斑。

 然而,就是这两家利润同时暴增的房企,对于中国楼市下半场的判断却出现分歧。

一个高喊“活下去”,将阵线集中于一二线城市,另一个宣称要做高科技综合企业,表示看跌三四五线城市没有依据。

 万科向左,碧桂园向右,谁在警示,谁在忽悠,谁又看到了未来?

 

01 白银时代VS黄金时代

 作为行业龙头,每年财报万科都会对行业趋势做出预测,今年也不例外。

 在《致股东书》里,万科明确表示:房地产的黄金时代已经彻底结束,白银时代早已到来。但白银仍旧是重金属,言外之意是房地产仍有空间。

 这背后,正是我国经济人口结构变化的大趋势。

一方面,“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。90后比80后人口少3100万,00后又比90后少4100万,这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。

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另一方面,行业集中度上升已经不再是趋势,而是事实。数据显示,2018年中国房地产市场TOP3市场占比超过1/8,TOP10则超过1/4,TOP50则超过55%,TOP100为66.7%。未来,行业竞争只会更加激烈,一众中小房企命运叵测。

更关键的是,在一个月前的内部邮件中,万科董事长郁亮更是明确表示,L型的趋势会比想象中的长,不要再寄望于“触底反弹”,宏观形势不复以往,不是过了今年、明年就会好转,我们需要做好长期准备。

相比万科对于行业趋势的整体判断,碧桂园则显得相对套路化。

碧桂园在年报中表示,始终对我国经济实现稳定增长、长期向好抱有信心,对十四亿追求美好生活的人们有坚定信心。而城镇化是一股不可逆的时代大潮,地产市场未来规模将仍然庞大。

可见,对于房地产来说,未来唯一的利好就在于城镇化。2018年我国城镇化率为59.58%,离70%的城镇化加速阶段还有10个点左右的空间。

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但这个空间,必将受制于90后出生人口锐减的严重影响,同时受制于经济L形新常态的限制,并不像碧桂园说的那么美好。

 

02 一二线VS三四五线

在城市布局中,万科和碧桂园可谓两个极端。

万科重仓一二线,销售金额70%以上都产生于一二线;碧桂园则重仓三四线,其业务已遍布全国269个地级市、1156个县/镇区,64%的销售规模来自于三四五线。

万科郁亮认为,城镇化进入第二阶段,这个阶段就是都市圈化。万科的发展将配合国家战略,进一步向核心都市圈聚焦。

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杨国强则表示,坚定地看好看好三四五线,认为那些对三四五线的看跌没有依据。杨国强说:

城镇化还在继续,进城务工人员群体大趋势将向城镇迁移,而农民工收入上涨,县城五六千块钱的房价消费的起。

杨国强的理由无非有二:一是城镇化继续,农民不断进城,住房需求不断提升;二是一二线房价过高,三四五线房价还不高。

且不说经过这一轮上涨,三四五线城市五六千的房价早已不多见,更关键的是,这一波三四线房价上涨,与城镇化或者农民收入提升毫无关系,更多是棚改货币化刺激的结果。

退一步讲,即使未来农民大规模进城,也未必会向三四五线城镇落户。要知道,即使有农民进城,按照《国家新型城镇化报告2016》的调查统计,仅有不到10%的人会在县城落户。

所以,万科与碧桂园的各说各话,究竟谁在借唱好来趁机撤退,不久后现实就会给出答案。

 

03 回归基本盘VS转型高科技

房地产进入白银时代,房地产企业普遍面临转型。

万科的做法是在名字上去地产化,但在实质上回归房地产的基本盘。2018年,万科曾经高喊“活下去”,一度引发轩然大波。事实上,万科不仅没有活不下去,反而拿地规模有增无减,对房地产主业的加码只强不弱。

这正应了那句话:再也找不到像房地产一样有赚钱前景的行业了。

相反,碧桂园虽然房地产业务占比仍高达90%以上,但已经将“高科技综合性企业”挂在口头多时,并宣称“地产、农业和机器人”将会成为未来的三大主业。

到底谁才能行稳致远,同样需要交给时间来判断。


04 活下去VS五星期的家

过去一年,万科和碧桂园同处于风口浪尖。

一个因为一句“活下去”引发轩然大波。人们悄然发现,万科一边高喊“活下去”,另一边却在抄底拿地。“活下去”,万科到底是为生存还是为收割,引发滔天质疑。(参阅《郁亮首度回应“活下去”,万科为生存还是为收割?》)

所以,这番万科再度发出“房地产进入白银时代”的判断,也被部分人认为是"恐吓式营销”。

这一次,万科出来做出解释:

“‘活下去’是对自己说的。万科是一个有危机感的公司,我们对内部人说的话变得好像公开讲的话,变成一种困扰。

另一个则因为“五星期的家”备受诟病。

在三四线攻城略地的碧桂园,一度出现多起安全事故,“五星级的家”的宣传语在现实面前变得如此苍白。随后,碧桂园给现场媒体发放LV包的灾难级公关,更是让此事火上浇油。

碧桂园表示:

“公司在安全和质量保证下才能保持持久。以安全和质量第一,不然公司走不远。”

问题是,高周转是房企扩张的基础,也是房企赖以生存的支柱,碧桂园真能做到高周转与安全第一的双赢?

 

05 白银时代,楼市还有多大机会?

不管这两大房企如何说,白银时代到来,已是不约而同的共识。

共识之一是,白银时代的楼市,必然受制于老龄化加剧、出生人口锐减、全国住房开始过剩这三重因素的影响。

共识之二是,未来的房价受到经济将长期处于L型新常态、房地产拉动经济边际效应递减、居民加杠杆金融风险出现等三重因素的制约。

相比而言,楼市下半场唯一的机遇,只剩下10多个点的城镇化的空间,以及住房消费升级这可有可无的利好。(参阅《楼市上半场真的结束了》)

 

对此,我们有三个结论:

其一,房地产行业集中度会进一步加剧,“大鱼吃小鱼”会更加白热化。房地产中的国企具有融资优势,大型企业则拥有市场优势,中小房企则会在融资收紧和市场收缩的双重挤压之下,逐渐失去生存机会。

其二,房企业绩并没有想象中那么好。由于预售制度的存在,房地产企业从销售到回款再到交付均存在时间周期,这就导致财务报表上的房企业绩存在滞后性。换言之,如今的房企业绩,反映的是多半都是半年甚至一年之前的销售情况。这也就是“为何楼市下行,房企销售业绩全部飘红”的原因所在。

其三,全国楼市势必出现大分化,普涨情形几乎不会再出现。中心城市、都市圈和城市群是未来人口集聚和产业集聚的主阵营,而大量三四线城市,等到2020年棚改正式收官之后,楼市将完全失去投资价值。


原创: 凯风君  国民经略

文|凯风


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