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“我们找不到和房地产行业赚钱前景相当的行业了”。
一个月前，万科董事会主席郁亮曾如是感慨。
近日，各大房企财报陆续发布，业绩无一不闪亮双眼。
万科：2018年实现营业收入2977亿元，归属于上市公司股东的净利润338亿元，同比分别增长22.6%和20.4%。
碧桂园：2018年营业收入约为3790.8亿，同比增长67.1%。全年净利润485.4亿元，同比增长68.8%。
一天完成一个王健林口中的“小目标”，从来都不是难事。房地产的赚钱效应，由此可见一斑。
然而，就是这两家利润同时暴增的房企，对于中国楼市下半场的判断却出现分歧。
一个高喊“活下去”，将阵线集中于一二线城市，另一个宣称要做高科技综合企业，表示看跌三四五线城市没有依据。
万科向左，碧桂园向右，谁在警示，谁在忽悠，谁又看到了未来？
01 白银时代VS黄金时代
作为行业龙头，每年财报万科都会对行业趋势做出预测，今年也不例外。
在《致股东书》里，万科明确表示：房地产的黄金时代已经彻底结束，白银时代早已到来。但白银仍旧是重金属，言外之意是房地产仍有空间。
这背后，正是我国经济人口结构变化的大趋势。
一方面，“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。90后比80后人口少3100万，00后又比90后少4100万，这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。
另一方面，行业集中度上升已经不再是趋势，而是事实。数据显示，2018年中国房地产市场TOP3市场占比超过1/8，TOP10则超过1/4，TOP50则超过55%，TOP100为66.7%。未来，行业竞争只会更加激烈，一众中小房企命运叵测。
更关键的是，在一个月前的内部邮件中，万科董事长郁亮更是明确表示，L型的趋势会比想象中的长，不要再寄望于“触底反弹”，宏观形势不复以往，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期准备。
相比万科对于行业趋势的整体判断，碧桂园则显得相对套路化。
碧桂园在年报中表示，始终对我国经济实现稳定增长、长期向好抱有信心，对十四亿追求美好生活的人们有坚定信心。而城镇化是一股不可逆的时代大潮，地产市场未来规模将仍然庞大。
可见，对于房地产来说，未来唯一的利好就在于城镇化。2018年我国城镇化率为59.58%，离70%的城镇化加速阶段还有10个点左右的空间。
但这个空间，必将受制于90后出生人口锐减的严重影响，同时受制于经济L形新常态的限制，并不像碧桂园说的那么美好。
02 一二线VS三四五线
在城市布局中，万科和碧桂园可谓两个极端。
万科重仓一二线，销售金额70%以上都产生于一二线；碧桂园则重仓三四线，其业务已遍布全国269个地级市、1156个县/镇区，64%的销售规模来自于三四五线。
万科郁亮认为，城镇化进入第二阶段，这个阶段就是都市圈化。万科的发展将配合国家战略，进一步向核心都市圈聚焦。
杨国强则表示，坚定地看好看好三四五线，认为那些对三四五线的看跌没有依据。杨国强说：
城镇化还在继续，进城务工人员群体大趋势将向城镇迁移，而农民工收入上涨，县城五六千块钱的房价消费的起。
杨国强的理由无非有二：一是城镇化继续，农民不断进城，住房需求不断提升；二是一二线房价过高，三四五线房价还不高。
且不说经过这一轮上涨，三四五线城市五六千的房价早已不多见，更关键的是，这一波三四线房价上涨，与城镇化或者农民收入提升毫无关系，更多是棚改货币化刺激的结果。
退一步讲，即使未来农民大规模进城，也未必会向三四五线城镇落户。要知道，即使有农民进城，按照《国家新型城镇化报告2016》的调查统计，仅有不到10%的人会在县城落户。
所以，万科与碧桂园的各说各话，究竟谁在借唱好来趁机撤退，不久后现实就会给出答案。
03 回归基本盘VS转型高科技
房地产进入白银时代，房地产企业普遍面临转型。
万科的做法是在名字上去地产化，但在实质上回归房地产的基本盘。2018年，万科曾经高喊“活下去”，一度引发轩然大波。事实上，万科不仅没有活不下去，反而拿地规模有增无减，对房地产主业的加码只强不弱。
这正应了那句话：再也找不到像房地产一样有赚钱前景的行业了。
相反，碧桂园虽然房地产业务占比仍高达90%以上，但已经将“高科技综合性企业”挂在口头多时，并宣称“地产、农业和机器人”将会成为未来的三大主业。
到底谁才能行稳致远，同样需要交给时间来判断。
04 活下去VS五星期的家
过去一年，万科和碧桂园同处于风口浪尖。
一个因为一句“活下去”引发轩然大波。人们悄然发现，万科一边高喊“活下去”，另一边却在抄底拿地。“活下去”，万科到底是为生存还是为收割，引发滔天质疑。（参阅《郁亮首度回应“活下去”，万科为生存还是为收割？》）
所以，这番万科再度发出“房地产进入白银时代”的判断，也被部分人认为是"恐吓式营销”。
这一次，万科出来做出解释：
“‘活下去’是对自己说的。万科是一个有危机感的公司，我们对内部人说的话变得好像公开讲的话，变成一种困扰。
另一个则因为“五星期的家”备受诟病。
在三四线攻城略地的碧桂园，一度出现多起安全事故，“五星级的家”的宣传语在现实面前变得如此苍白。随后，碧桂园给现场媒体发放LV包的灾难级公关，更是让此事火上浇油。
碧桂园表示：
“公司在安全和质量保证下才能保持持久。以安全和质量第一，不然公司走不远。”
问题是，高周转是房企扩张的基础，也是房企赖以生存的支柱，碧桂园真能做到高周转与安全第一的双赢？
05 白银时代，楼市还有多大机会？
不管这两大房企如何说，白银时代到来，已是不约而同的共识。
共识之一是，白银时代的楼市，必然受制于老龄化加剧、出生人口锐减、全国住房开始过剩这三重因素的影响。
共识之二是，未来的房价受到经济将长期处于L型新常态、房地产拉动经济边际效应递减、居民加杠杆金融风险出现等三重因素的制约。
相比而言，楼市下半场唯一的机遇，只剩下10多个点的城镇化的空间，以及住房消费升级这可有可无的利好。（参阅《楼市上半场真的结束了》）
对此，我们有三个结论：
其一，房地产行业集中度会进一步加剧，“大鱼吃小鱼”会更加白热化。房地产中的国企具有融资优势，大型企业则拥有市场优势，中小房企则会在融资收紧和市场收缩的双重挤压之下，逐渐失去生存机会。
其二，房企业绩并没有想象中那么好。由于预售制度的存在，房地产企业从销售到回款再到交付均存在时间周期，这就导致财务报表上的房企业绩存在滞后性。换言之，如今的房企业绩，反映的是多半都是半年甚至一年之前的销售情况。这也就是“为何楼市下行，房企销售业绩全部飘红”的原因所在。
其三，全国楼市势必出现大分化，普涨情形几乎不会再出现。中心城市、都市圈和城市群是未来人口集聚和产业集聚的主阵营，而大量三四线城市，等到2020年棚改正式收官之后，楼市将完全失去投资价值。
原创： 凯风君 国民经略
文|凯风
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