• 楼市“降价潮”来了!这次真的不一样
  • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2018-09-05  /  浏览:3493 次  /  
    在我们国家,做开发商的胆子一般都很大。
    没钱的要敢借钱,负债率百分之七八十都是小case;没地的要敢圈地,哪怕抢到的地王,楼面价都超出了周边楼盘的精装价。
    但胆子再大的开发商,对于降价都是有点手软的——除非根本不在乎售楼处被砸。
    要说这种房子涨价了开发商和购房者就皆大欢喜;房子降价了购房者就要“维权”、砸售楼处的奇景,不知道全世界是不是只有我们天朝才有,而且还常演常新,隔两三年总能看到一波。
     有点说远了。
    说回最近的新闻吧。据说山东济南某楼盘,新房价格由前期的精装22000元/平米降到了后期的毛坯17000元/平米,又有业主出来维权了。
    因为这中间降低的差价,早就超过了精装的成本。一套140平左右的房子,房价等于下降了21万。
 
1
    这是某地某楼盘的个案特例吗?不是。
    虽然国家统计局的8月相关数据还没出来,但在某自媒体发布的“全国32城市近一年房价走势及月环比查询表”上,却能对近期全国多城市的房价走势情况有个初步印象。
                                 
 
    从图中可见,全国32个城市中,价格下跌的城市有16个,已经占到了一半!
    在这些城市中,既有北京,广州这两个全国瞩目的超一级城市;也有杭州、西安这种时不时就要上个头条的网红城市;还包括石家庄,天津,惠州,南京,大连,武汉,福州,厦门,哈尔滨,珠海,昆明,宁波。
    虽然来自于自媒体的统计未必能带给人们如同国家统计局数据这样的权威感,但大体的市场印象还是能得出结论的。
2
    那么问题来了,这么多城市都出现了房价下跌现象,是说明市场底部要来了吗?
    有业内人士认为,单纯的房价下跌还不足以说明问题。但如果新房价格下跌,带动二手房价格跟着下跌,俗称的一手杀二手,那倒是市场下行明显的一个信号。
    为什么这么说?
    因为通常情况下,新房和二手房的客户是不重合的,同样的地段和品质下,新房价格必然比二手房价格高。
    但现在有两个“意外”出现:一是,政府严格的限价令,让新房价格有了天花板,各地一二手房价格倒挂成了屡见不鲜;二是,在供给不增的情况下,面对蜂拥而来的买房人,摇号成了无奈的法宝。
    背离了真实市场的需求,新房和二手房不但出现了诡异的价格倒挂,而且客户也出现了诡异的重合。
    有多少人是在新房屡摇不中的前提下,才被动进入到了二手房市场?
    这种情况的楼市热度还在,并不会出现所谓的一手二手相爱相杀的情况。
    但是,假如新房限购的限制开始明紧暗松,抢房潮盛况不在,新房开始各种打折优惠送面积……换句话说,新房在反应真实市场需求的情况下,出现价格下跌,那么对二手房市场就必然造成实实在在的暴击伤害。
    所以,有心者不妨观察一下,当这种一手杀二手的情况出现时,可见市场确实到了下行明显的阶段了。
3
    27日早上,央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款(九期)招投标结果”,中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。
    有学者认为,这次“加息”透露了央行有意引导市场利率小幅走高。对于楼市来说,算是一个利空。当然具体效果,还要看后续各地房贷的真实利率。
     而今年下半年的普遍市场行情,业内已经有的共识是,房产调控会继续加码。
    不管是史无前例的“坚决遏制房价上涨”,还是接二连三的组合拳:密集约谈、共有产权房、租售同权……都在改变着市场预期。
    最近一段时间,很多地方集体爆发土地流拍事件。有统计数据显示,今年前7月,全国土地流拍率约6%,创下近年来的低迷局面。
    这导致目前整个市场情绪已出现了大转变,相信今天不买明天就涨的人越来越少,相反持币观望的人越来越多。
     此外,房地产税在2020年前通过的风声也是一再响起……
     凡此种种,都是上述多城房价下跌的大背景。而且短期看,这种情形不会改变。 
4
    还有人问我,为什么经济形势不好,我们2016,2017年,我们的房地产行业依旧很繁荣?那是因为你忘了去库存的任务。
    具体说,这和棚改货币化有关。
    2015年棚改由实物货币安置并重的1.0版本升级到货币安置优先的2.0版本,直接催生了大量的商品房购买人群。
    有资料显示,央行在2014年推出的PSL(抵押补充贷款)创新性政策工具,部分解决了棚改货币化安置的资金问题。PSL余额从2015年5月的6459亿,一路上升至17年2月的2.2万亿,国开行棚改贷款余额也从14年末的6362亿,翻番至15年底的1.3万亿。
    业内分析认为,近年来,随着棚改货币化进度提速,三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式,大量资金进入房地产开发商手中,在去库存的同时形成了新的住房供给能力,获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力,从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面,部分城市房地产市场呈现过热苗头。
    但是从目前来看,一是棚改货币化本轮去库存任务现阶段已基本完成,二是棚改货币化安置收紧已成定局。指望这个助力器为楼市升温已经不太可能。
    最后再说回到多城市房价下降的问题。可能有人觉得,既然房价要跌,那就索性不买了,免得万一买“贵”了、吃亏了。
    但我还是建议,想上车的各位把握机会,因为你不可能知道这个“跌”什么时候会是“底”,而这个“底”又刚好会被你遇到。
    我也仍然认为,从长期来看,房价长期上涨的趋势是不变的。能跑赢通胀的,在现阶段,除了房子还真的看不出别的。
 
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