从房贷占 GDP 的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的 89 年，居民新增房贷占当年 GDP 的比重也未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷/GDP在 05 年达到 8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占 GDP 比重已达 8.6%，表明房地产杠杆已到极限。

 

房贷占销售额的比例超过了50%，这个比例极高，说明我们最大承受房地产跌一半，再多就会引发金融的崩溃。

 

明年年中的时候，应该是房地产最难受的时期。到明年底，基本上所有的高杠杆炒房资金就都扛不住了。

 

开发商天天都在说，房价将如何如何暴涨，但他们其实都在用脚投票，从房地产开发的数据显示，他们盖房子的速度越来越慢，他们盖房的热情完全没有拿地那么高涨。所以不但房地产严重金融化，连土地也已经严重金融化。

 

从全国来看，我同意很多大佬的看法，其实中国总体房价并不高，而所谓的高房价，或者巨大的房地产泡沫都集中于一线城市，不是北上深没问题，而是北上深问题最大。

 

最重要的一点，2015年你是人口红利的拐点，之后青年人将越来越少，再过几年，房地产的接盘侠将越来越少。

 

黄奇帆警告：楼市高杠杆将导致金融灾难

△黄奇帆谈楼市

今年以来特别是春节之后，一线城市楼市持续火爆，价格疯涨。对此，各界众说纷纭。有人说是受到政策利好的刺激，有人则认为一线楼市仍然是稀缺资源，在人口持续流入的情况下出现上涨也正常。

 

不过，对于短期内出现急速上涨的原因，目前已经越来越清晰。那就是资金的快速流入，特别是杠杆资金。简单而言，就是首付贷这样的金融产品在发挥作用，也就是说购房者不光是可以从银行贷款按揭买房，现在首付也可以贷款，这样买房的实际首付资金就会很低，甚至是零首付。对此，全国人大代表、重庆市市长黄奇帆日前指出，如果听任当前一些地方的楼市高杠杆，将会是另一场金融灾难。

业内人士认为近期市场火爆是人造牛市

今年以来，一线城市北上广深楼市持续火爆，价格出现大幅度上涨。中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长荆兰竹表示，近期的市场火爆是人造的牛市，并不是尊重市场规律而形成的。其上涨的基础并不牢靠，炒作噱头较大。“这种背景下的发展是不可持续的，也不是长期的。”

中原地产首席分析师张大伟也认为，近期杠杆在房地产交易的作用已经显现，现阶段短期内的暴涨便是加杠杆的结果。“虽然杠杆的运用并不会改变市场的趋势，但其带来的爆发性释放，将大大缩短走势变动的幅度，带来例如原本需要半年的涨幅，也许1个月或几天就会达到。”

因此，张大伟认为，应警惕杠杆效应带来的风险。一线城市应加强对资金运用的掌控，抑制投机购房行为。

 

首付贷放大楼市的杠杆和风险

什么是杠杆？说白了就是以少量的资金入市，撬动房地产市场。加大杠杆的重要工具一方面是首付比例在下降，有些地方已经降到三成以下。二是首付本身也可以贷款，很多网络金融平台已经推出首付贷这样的金融产品，有了首付贷之后，只要很少的资金加贷款就能买房，甚至出现零首付的情况。

类似的做法和去年股市中的场外配资比较类似。资金同样是来自金融体系之外，同样是以互联网金融为平台，同样是杠杆操作。股票配资业务曾经非常火爆，当自有资金无法满足股市投资需求时，股民可以通过其他渠道获得一定比例的有偿资金，投放股市。股票配资的资金来源大多是银行、券商体系以外的民间配资公司或者P2P公司，资金成本相对比“融资融券”要高。

在这一点上，首付贷的资金来源与之类似，首付贷的资金或者来自于地产商、地产中介（之前链家地产的问题有一部分就是如此），或者来自于P2P平台、小贷公司，这些资金同样来自于银行体系以外，成本也高于银行渠道。

 

去年的股票场外配资比例不一，民间公司有的可以配到1：4或者1：5的比例，比较疯狂的也有配到1：8或者更高，但这样的平台毕竟比较少。按照1：5的操作，投资人资金10万元，配资公司可以提供50万元资金，即用10万元资金撬动了50万元的资金。

首付贷对外放款额度不一，但大部分的放款金额都在首付款的30%~50%之间。以100万元住房为例，如果按照不限购城市首付两成计算，借款人一般最多可以借到10万元，而用户自己的首付需要10万元，那么，提供贷款的企业和借款人所处的资金比例是1：1。

值得注意的是，首付贷的借款对象付完首付后，还会办理银行的按揭贷款，同样以前面的操作为例，用户可以用10万元的资金撬动100万元的资产，杠杆放到了10倍。而按照目前的房贷按揭的银行规定，杠杆最高只能是5倍。

黄奇帆称放任加杠杆将会是灾难

 

对于这样的做法，在两会重庆团讨论时，全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出，如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。

由于房市体量更大，牵涉面更广，加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足，对国民经济和广大人民群众造成的危害会更大，尤其是银行的坏账风险。

黄奇帆说，当前我们国家去杠杆，包括去政府债务、包括去工商企业债务，还包括金融系统内部的各种杠杆，尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆，特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。

黄奇帆举例说，比如最近房地产交易中有一些房产商——也有些房地产买卖中的中介公司，他们给购房者提供首付支持。一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。

他指出，要更注重去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”黄奇帆强调。

 

监管部门应出台针对性的措施

事实上，监管部门已经关注到这一问题。有银行内部人士透露，央行在2月有过相关窗口指导，要求银行对住房贷款申请严格审查，做好房屋贷款的风险管理，防止类似去年股市加杠杆的情况重演，但没有具体文件出台。

另外，也有分析人士认为，相比股票，房地产市场的波动相对较小一些。另一方面，首付贷针对人群的投资和投机色彩要比股市弱很多。而且，对于不同地方应该出台不同的政策。住建部长陈政高已经表示，一线城市要继续实施限购等措施，抑制房价过快上涨。但对于二三线城市，甚至是四线城市，房地产市场面临着巨大的库存压力。在这些地方也应该采取针对性的政策，精准调控，不能搞一刀切。今年的政府工作报告中，针对房产调控提出因城施策，说的也是这个。而对于使用了高杠杆的投资客来说，现在是需要防范风险的时候，不要以为楼市真的是只涨不跌，只要是投资品，就必然有涨有跌。

中国正在“弃汇率，保房价”？

01、变化的口径
 
细心的人会发现，央行回应人民币贬值的口径发生了微妙的变化。
 
27日，央行副行长易纲在接受新华社采访时称：“未来人民币汇率完全有条件继续保持在合理均衡水平上的基本稳定。”这个说法与以往不同，在今年3月的两会还是10月的人民日报上，易纲都不忘强调“人民币汇率不存在持续贬值的基础”。
 
副行长如今不再提“人民币不存在持续贬值基础”了。这或许是个新信号，“人无贬基”，在事实一次次的无情“翻脸”之后，正悄无声息地从官方说辞中隐退。从斩钉截铁的“人无贬基”到含糊其辞的“合理均衡水平”，距离破7步步紧逼的汇率也让央行退让三分。
 
02、高涨的房价，汇率贬值的一大推手
 
川普当选之后，人民币开启了今年的第四波贬值。在岸人民币兑美元一度跌破6.91关口，创下八年半新低。是怎样的力量，硬生生地把汇率从年初的6.45拔高到眼下的6.9，贬值幅度高达7%？
 
谁是汇率贬值的“幕后黑手”？解释版本五花八门，总结起来大概有“整体经济下行说”、“美联储加息说”、“川普胜选说”、“货币超发说”，此外，还有一种声音不可忽视，可称其为“房价泡沫说”，此论点认为，今年暴涨的房价是人民币贬值的一大推手。持有此观点的人包括光大证券全球首席经济学家彭文生和人民大学副校长、经济学家吴晓求。
 
彭文生认为：“今天人民币的问题在很大的程度上是和房地产泡沫有关系。房价越高，地租越高，汇率的贬值压力越大。”

 

人民大学副校长、经济学家吴晓求也指出，人民币贬值背后的核心原因是“中国资产价格高得离谱。就拿房地产来说，高得是完全离谱了，这样离谱人们可以套利的。如果我们是一个理性的消费者，卖掉一套国内的房子，在加拿大、美国买一个非常好的房子，价格可能只是北京房价的一半。你说人民币有没有贬值的压力？大家都去国外买东西了。”
 
“卖掉北上深可以买下半个美国”，这样的神话，建立在国内资产资格膨胀和人民币高估的前提上。贬值，某种程度正是对今年房价飙升的反应。
 
一线城市房价依然在高位坚挺，十月份继续保持涨势（百城价格指数显示，北京和上海的10环比涨幅均高于1%），而汇率则“跌跌不休”。此情此景，倒像是给历史交出的一份答卷。
 
 “保房价还是保汇率”之争，在今年6、7月引发热议，当时即有论者警告：任由房价飙升，将是人民币汇率的不能承受之重。没有一个货币超发、资产价格膨胀的国家能长久稳定币值。
 
不过，官方似乎不怎么看，或者说不愿意大家这么看。7月，人民日报海外版刊文《“稳汇率”与“保楼市”之争是伪命题》，央行11月的货币政策执行报告也回应了“房价和汇率的平衡问题”，在央行看来，“保汇率弃楼市”或“保楼市弃汇率”，在央行看来“都不是好的做法”。问题是，鱼和熊掌似乎难以兼得。
 
有人提议，央行应该祭出紧缩货币的大招，以挤出资产泡沫，稳定汇率。但是这么做风险更高，处理企业和地方政府债务危机是当务之急，稳增长也是硬任务，保持充裕的流动性至关重要，货币政策的稳健基调不会改变。
 
“两害相权取其轻”，汇率的稳定毕竟还不是央行的首要政策目标，至少不是唯一的必须不顾一切实现的目标。
 
在“人无贬基”的重申中，汇率悄然接近破7，“保房价还是保汇率”似乎有了答案。

 
03、中国陷入“俄罗斯陷阱”？
 
11月份，面对节节后退的汇率，人大副校长吴晓求提醒：“我们要避免俄罗斯的错误”。
 
2014年，俄罗斯遭遇乌克兰战争和欧美经济制裁的政治和经济双重危机，一边是滚滚外流的资本，汇率贬值压力巨大，另一边是膨胀的资产价格和国内经济风险，最后，俄罗斯选择“弃汇保楼”的策略，允许汇率自由浮动，两个月内汇率贬值近50%。
 
卢布的购买力缩水一半，同时也释放了国内经济的巨大风险，房价始终在高位上下震荡，一手房价格甚至在2014年12月-2016年6月上涨了1.3%。本世纪的第一个，繁荣的石油出口和超发的货币推动俄罗斯房价快速上涨，这份房价果实在货币贬值中算是保住了。
 
“保房价弃汇率”的俄罗斯模式与上世纪90年代初日本“保汇率弃房价”是两种截然不同的选择。中国当下的情状，与“俄罗斯模式”更为接近。
 
中国和俄罗斯两国的经济结构和实力固然有诸多差异，但现在中国面临的情况与两年前的俄罗斯有很多相似点，比如在汇率危机来临前，两个国家的房价涨得飞快，货币严重超发，出口导向性经济带来巨量外汇，资本外流触目惊心。总之，汇率泡沫和楼价泡沫双双浮现，必须戳破一个。俄罗斯给汇率实施了激进的“休克疗法”，中国的处置则要更为温和谨慎，但牺牲汇率，保住房价的结果则是相同的。
 
“俄罗斯模式”不是没有代价的，吴晓求指出：
 
实际上，中国政府目前面临到底保房价还是保汇率的“两难”抉择，如果房价继续上涨，资本将加速流向海外，中国外汇储备会被快速耗尽，届时人民币将大幅贬值并带来输入性通胀。如果要稳定汇率，则需要大幅降低房地产等国内资产价格以留住资本。
 
大幅降低房价既然不可能，就只能忍受汇率贬值，而资本加速流向海外正是央行目前的最大烦恼之一。
 
04、2017年的房价和汇价
 
2017年，汇率和楼市将沿着目前的轨迹延伸。汇率走低，房价稳中有升，大概率成为明年中国汇市和楼市的基调。临近年末，各方的展望也与此契合。
 
先看汇市的展望：人民币破7基本不存在异议，问题是破7后会走多远，高盛认为明年年末会跌倒7.3，巴克莱银行则认为能守住7.06。
 
2017年人民币汇率预测：

 

2017年的楼市走势，在保守者眼中是“不会大幅下跌”，而更多的乐观者则看好“一线城市房价保持上涨”。汇市和房市此消彼长的态势，在2017年或会进一步稳固。

 

即使是在这个全国楼市看似风平浪静的11月，22日3个大城市土地拍卖市场的火爆还是让人印象深刻。广州一日诞生七地王，部分地块面粉价赶超面包价；武汉公开出让土地17宗，5个地块触动“熔断机制”，当天诞生了总价为110亿的单幅地块；长沙一地块经过114轮竞价后，以180%的溢价率竞出，长沙地价首破9000元/平方米。
 
地王频出，房价未来焉能不涨？房价继续上涨，M2继续以两位数的速度增长，汇率又焉能不动？
 
2016年导致人民币汇率走低的根本性因素，在2017年不会消失，甚至要变本加厉：美元强周期还在途中，全球经济外部需求依然萎靡不振，中国经济“L”型的探底还未完结，十几年货币超发的惯性和影响也会继续发酵。
 

我们无法确定人民币汇率会何时破7，但可以确定的是，汇率向下很难改变，房价上涨是大概率的事件，房价和汇价的剪刀差会继续扩大。
 
说到底，保房价还是保汇率的悖论背后，是中国经济十几年货币超发带来的骑虎难下的险境，你可以说那是前期快速发展的必要代价，但也是当下经济遭遇“中场战事”不得不背负的千斤巨石。
 
这场“中场战事”的结果，某种程度上将决定中国经济下半场的命运。