全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险，整体风险较突出的有十个城市，深圳、厦门风险最突出。报告预测，这些估值过高市场房价极有可能下跌，刚需族的购房机会来了！

 

 

日前，中国社会科学院财经战略研究院课题组发布了《中国住房发展报告（2016-2017）》。

 

报告通过建立中国住房市场风险监测体系测度发现，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险，整体风险较突出的有十个城市，其中深圳、厦门风险最突出。

 

报告中提到，整体风险状况较为突出的多数为热点城市，而二线非限购城市的风险状况相对乐观。

 

“但全国总体风险仍然处在可控的范围。“报告预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期。

 

 

 

警告：这些城市风险最高！

 

据第一财经报道，报告通过建立中国住房市场风险监测体系测度发现，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险。整体风险最为突出的十个城市依次是：深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州（仅限于全国35大中城市）。

 

 

 

橫向来看，热点城市的整体风险状况较为突出，而二线非限购城市的风险状况相对乐观。

 

纵向来看，当前住房市场风险整体高于2010年。估值过高的住房市场将极有可能出现房价增速放缓甚至是房价下跌的情形。

 

本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市，无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度，均已超过2009-2010时期，值得各界高度警惕。

 

“但全国总体风险仍然处在可控的范围。”报告认为有四个方面的原因：主要指标没有超越风险控制线；本轮过热是局部不是全局性的；本轮高涨与繁荣不是长期拐点；有诸多工具可以使用和备用。

 

估值过高的城市 新房价格涨幅超20%

 

看着日趋上涨的房价，张乐（化名）感到十分忐忑。“房价一涨，首付也立刻多了几十万。”

 

2011年入职的张乐从去年起将买房提上了日程，“年初的时候已经有了自己中意的范围，也看中了几套房子。本想年中纳税满5年之后就买下来。”

 

 

 

不曾想过了春节之后，突然一波暴涨席卷了一线城市。多出的数十万首付已经彻底将张乐挡在了购房的门槛之外。“现在只能考虑向更远的地方迁了。”张乐沮丧地说。

 

根据易居研究院智库中心公布的数据来看，自今年以来，报告中提及的10个估值风险最突出的城市中，有7个城市的新建商品住宅均价涨幅超过了20%。

 

数据显示，截至9月，合肥的新建商品住宅均价已达到了14034元/平方米，较今年1月时的9215元/平方米上涨了52.29%。福州以31.24%的均价涨幅位列其后。上海、北京、南京、天津、深圳5座城市的新建商品住宅均价也同比上涨超过20%。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

▲各城市楼市调控政策一览，红色为力度较大

 

国庆节期间的多城限购杀得没有准备的购房一族措手不及，让火爆的楼市暂时冷却下来。上至国家发改委、住建部、银监会，下至各省市房管局、国土局等部门接连发声，推出一系列的调控政策。这让不少观望中的购房者产生疑问：现在要不要买房，以后房价还涨么？

 

明年全国楼市步入平稳期

 

在接下来的2017年，房价又将如何呢？从最近上海、天津提高购房首付、严查倒卖房号行为等举措来看，政府对调控房价大有“不达目的誓不罢休”的意思。

 

 

▲楼市历史周期与节点

 

回顾中国几十年的楼市调控来看，在调控下，2005年初、2008年下半年、2011下半年、2014年下半年，都是最佳的买房时机。

 

报告预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期，总体将平稳回落，但具有不确定性。基于华房指数、基本面、改革红利以及投资投机需求转换等多个层面进行预测，未来楼市调整的幅度和时间长度有赖于调控和改革的力度。空间上，市场调整也将继续呈现差异化。

 

为深入反映房地产市场动态变化，国家统计局11月对15个一线和热点二线城市10月下半月的房价变动情况进行了统计。结果显示，一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价走势明显趋稳定。

 

 

 

在具体指标上，全国房价整体增幅将收窄，个别月份或将绝对下降，其中，一二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三四线城市分化；房地产开发投资将放缓，增幅或将低于2016年;总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄，且城市间分化严重，三四线城市去库存任务仍然艰巨；销售开工方面，2017年销售或将有较大幅度下降，开工面积也将会下降，同时分化还会持续，一二线新开工或将增加。但特别需要警惕调整没有到位过热仍在继续、调整过速过猛、调整出现逆转等未来的市场不确定性发展。

 

不难看出，最近的一些调控政策有保有压，目的在于打击投机，抑制投资者的过度炒房行为，给刚需族上车的机会。

 

据不完全统计，投资客购房比占了总购房者的3成甚至更高。这在一定程度上造成了刚需改善族的购房者恐慌，不少业主见势坐地涨价，也在一定程度上助长了楼市的“涨价风”。

 

而随着限购限贷政策的出台实施，外来投资客没有了购房资格。楼市的风向似乎变了，楼市也趋于冷静，投资者受到抑制。供需关系也发生了逆转，由卖方市场转为买方市场，刚需族有了更好的议价条件。

 

未来一年可能是刚需族购房的最佳时期

 

从目前的一些政策来看，涉及到房产交易的税费依然不算是很高，银行利率仍然是史上最低的，并且还有不少幅度大的优惠，总而言之，当下的购房环境依然是一个低利率时代。此外，营改增新政，力度也是前所未有，这对刚需族而言是节省下了一大笔费用。

 

 

同时， 对买房者来说，真正有压力的供楼期并没有20年、30年那么多，真正的贷款压力只有10年。在最初十年可能会相对艰难一点，但只要有一定的偿付能力、工作稳定基本还是可以还贷的。加上人民币贬值的冲击，以后那点房贷很快就不是事了。

 

除了限购限贷等调控手段，本轮调控还特别提出规范开发商的行为，重点打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地的行为，并规范网签和销售、广告等。

 

同时严格打击房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息、倒卖“房号”、诱骗消费者交易等违法违规行为。

 

 

另外，北上广深、佛山、惠州等一二线城市均明文严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务或提出对存量房交易进行资金监管，杜绝杠杆资金通过购房途径进入房地产市场，限制频发的炒房现象，缓解房价上涨压力。这些政策为购房者打造了一个相对安全、规范、健康的购房环境，有助于刚需族放心置业。