这个标题一放上来，一部分读者可能要喷老莫了，说“弃房断供”也不是想弃就能弃的！现在老莫给大家详细说说这个问题。

 

一般而言，在房价下跌并存在继续下跌大概率的时候，贷款购房者一般有两个选择：第一，咬咬牙继续扛起房贷，按照约定，支付月供；第二，索性弃房断供，丢给银行。

 

买房就像是配资炒股

 

不管是炒股，还是买房，有涨就有跌。涨的时候，很多人跟进投资，想要赚更多；跌的时候，很多人退却止损，想要另寻出路。买房投资者和配资炒股者其实有些相像，同样受利益驱使开展动作，同样存在一定的风险，股票（房价）跌了也得自己担着，借的钱还是得还，按照既定合约强平股票（房产）也合情合理合法。

 

 

 

虽说愿赌服输，但是用一种最合理的方式止损，也是人之常情、志之所向。

 

为什么要止损？

 

“止损”的原因在于“房价下跌，并在接下来一段时间甚至很长时间内依旧存在一跌再跌的可能性”。在9月底，很多地方政府尚未出台限购政策之前，很多人忙着在楼市“买买买”，甚至在限购出台后还在绞尽脑汁想买。其实这个时候，很多富人已经退出了楼市，一些中产阶级，甚至是穷人接盘，就好像股市的接盘侠一样，这些后来进入楼市的投资者，被一些开发商故意引导、被房价没有下跌可能的说法倒逼，买了房，最后发现，这个决定并不是那么正确，房价开始下降了，于是琢磨着怎么止损。

 

继续背房贷VS弃房断供的两种情况

 

一般而言，在房价下跌并存在继续下跌大概率的时候，贷款购房者一般有两个选择：第一，咬咬牙继续扛起房贷，按照约定，支付月供；第二，索性弃房断供，丢给银行。在这里，老莫要告诉大家，这两种情况的一些细节内容。

 

一些人的观点是：要是100万的房子，降到了90万上下，就继续还贷；要是降到了70万上下，就直接丢给银行，弃房断供。还有一些人的观点是：要是资金充足，就继续还贷；要是无力拿出钱，就直接断供。这些观点看上去很合理，但是很多朋友可能忽略了按揭合同上的一条常见条款——在抵押期间，由于乙方的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方提供与减少的价值相当的担保。

 

否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本金和利息。如果乙方不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本金和利息时，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本金和利息。

 

这条款用通俗的例子来解释就是：假设老莫在长沙买了套房，房贷为200万，但是房价突然暴跌到190万，这个时候按时还贷和弃房断供分别会怎样？

 

情况一：如果老莫征信情况较好、资产流动情况较优，房价跌了，老莫只要补足30万等值抵押物，按时还贷即可。因为跌价十分夸张，所以，很多人会意图弃房断供，所以会出现情况二。

 

情况二：银行要求老莫在原先的基础上追加10万抵押物（实际要高于10万）此时老莫认为跌价太多，且可能继续下跌，便拒绝追加担保抵押，又不提前清偿等值的贷款本金和利息时，此时银行就会宣布贷款提前到期，要求老莫提前清偿全部贷款本利。若是老莫破产，没办法提前清偿全部的贷款本利，那么银行就会拍卖房子。当然，并不是银行拍卖了房子就和老莫没关系了，如果最后房子只拍了180万，其差额也是需要老莫自己补足的。

 

到底是继续背房贷，还是弃房断供划算？

 

说白了，到底是继续背房贷，还是弃房断供划算，这在中国来说，并非一个很艰难的选择题。这个抉择和个人征信情况、资产情况有关系，除非你实在是现金流为负，无法承担下跌损失，不然就无需考虑期房断供这个选项。或者是保证自己弃房断供之后的损失会小于再买一套房的损失。

 

 

 

因为中国的房价暂时不会下跌如此夸张，上文老莫所举例子的大幅下跌可能性并不大。大部分情况下弃房断供都是不可取的。首先，弃房断供时给银行补足的本金，并不见得是止损的。其次，要是弃房断供后还无法补足，所引起的后果是很多人难以承受的，不要紧抓着“要是房子是自己的唯一居住房，那么银行只能拥有房产证，而不能把人赶走”，这并非绝对命题。

 

而且要是因为弃房断供，后期没能补交房子拍卖后依旧须乙方不足的本利，那么个人征信报告是会蒙受污点的，在经济金融社会，各种相关行为也会受到极为显著的不良影响，比如无法贷款、无法办信用卡、无法办签证、无法坐飞机等等，头像会被放至众多公告予以展示，只要被查到任何资产就会立即被法院查封拍卖。所以，在中国现有的房市背景下，继续背房贷还是上选。

 

总之，在买房的时候还应该多多思考，就像炒股一样，搞清楚行情、搞清楚个股潜力和前景，谋之而后动，才是上上之选！

 

 

 

延伸阅读：深扒日本房价崩盘始末，细思极恐！

 

来源：说钱（ID：iShuoqian）；作者：钱哥

 

最近，生活在一线城市的人可能会有这样的思考：房价还会继续涨吗？这样涨下去，房地产市场会不会崩盘？

 

通常情况下，没人能够准确预测这个问题。但在中国，总是有人信誓旦旦的告诉你：放心吧！房价会越长越高！北上广深会成为宇宙中心！

 

为什么北上广深的房价已经远远超过了普通人的承受范围，却依旧有人砸锅卖铁抢着买？因为他们秉承着一个信仰：一线城市房价只涨不跌，买到就是赚到！他们的逻辑是：一线城市人口密集，外来人口和当地土豪们共同托举着房价。

 

但是，在20多年前，同样人口密集，同样由奥运会带动了经济飞跃，同样汇集着优厚的资源，同样经历着人口涌入的东京，却未能幸免于房价的大崩盘。今天钱哥就要说说日本房地产泡沫破灭的前前后后。

 

危机前的东京

 

上世纪60~80年代，日本经济在美国的扶持和自身的努力下实现了高速增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。

这一切都要从1964年的东京奥运会说起。东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一，日本也成为首个借助奥运会带动了自身经济发展的国家。

 

有数据显示，东京奥运会的总投入高达1兆日元！哥都没见过这么大的货币单位！按照当时的汇率计算，大约为30亿美元，创造了当时奥运会历史上的最高投资记录！

 

▲1964年东京奥运会开幕式

 

别看花钱多，但都花在了正地方，90%以上的投资都被用来修路、修新干线、修高速公路和地铁等城市基础设施建设。经过这些利国利民的大建设，奥运会结束后，东京成了全球最有活力的国际大都会，工业化、城市化都大大滴实现了！

 

进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。全球各个角落都有Made in Japan的产品，野心勃勃的日本企业还在全球展开了大规模的投资和收购。

 

一位日本记者回忆当时的情景时说道：“那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在大楼的最高处插上了日本国旗。日本人真的发疯了！”

 

然而，当日本人目空一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。

 

危机的序幕：“广场协议”

 

日本经济泡沫的起源离不开“广场协议”。1978年，第二次石油危机爆发，能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀，为了治理通货膨胀，美联储三次提高联邦基准利率，实施紧缩的货币政策。

 

这一政策使美国利率上升到20%左右，吸引了大量海外资金流入美国，导致美元大幅升值，造成美国对外贸易逆差大幅增加。

 

为了改善贸易逆差状况，美国希望通过美元贬值来提高出口竞争力。1985年9月，由美国牵头，美、日、德、法、英五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，促使美元有序贬值，史称 “广场协议”。

 

▲签署“广场协议”的G5五国财长

 

“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，美元贬值，其他四国货币相应升值，其中，日元兑美元汇率三年间升值了一倍，从240：1飙升至120：1。

 

日元大幅升值打击了日本的出口企业，日本政府为了支持企业维持高出口额，减轻企业债务，采取了宽松的货币政策。

 

连续5次下调利率，从1985年的5%降至1987年的2.5%，货币供应量连续四年超过两位数增长，造成国内市场流动性大量过剩。

 

迄今，业界对广场协议是否直接导致了日本的衰退仍有争议，但不可否认“广场协议”后引发的一系列反应与政府的应对，让日本走上一条不归路。

 

阳光下的泡沫

 

降低利率保住了日本企业的生产和出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。

 

相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险较低，于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。

 

来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。1987年，东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。

 

▲NHK记者采访年轻妈妈

 

1987年，东京某团地商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号率1/3700。NHK记者采访这位没中签的年轻妈妈，她无奈说运气真背，我们家都两个小孩了，真想要这套房。记者鼓励安慰她明年继续努力。但实际上1988年摇号率到了1/6200，这位妈妈的中签希望估计还不如去赌赛马来得高。

 

同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订“广场协议”之后，日元每年保持5%的升值水平，敏锐的国际资本迅速涌入日本，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。

 

热钱涌入导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本投机，日元继续升值，股市房价继续上涨，泡沫越吹越大。

 

银行贷款和热钱同时涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。1989年日本地价攀升至2137兆日元，而1998年末最低时候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑话是仅东京23区的地价就可以买下整个美国。

 

▲1989年东京银座5丁目鸠居堂

 

1989年东京银座5丁目鸠居堂前，当时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，现今价格4000万日元，跌了差不多有2/3。

 

然而，房地产价格飙涨给日本经济造成了一系列不良影响。

 

首先是严重影响到了实体工业的发展。由于建筑用地价格过高，许多工厂企业难以扩大规模，而像丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊也按耐不住，开始大举进入不动产业。同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。

 

其次，过高的地价也给政府的公共投资建设带来了严重的阻碍，当时正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进，日本道路公团的经营状况极度恶化。

 

再次，农业用地被大量挤占，国内农业产量受到威胁。

 

高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，基本上按当时4百万日元工资标准，要不吃不喝干15年，这让很多怀抱上京梦的日本年轻人忘而却步，甚至很多日本国民认为东京人不劳而获，批评政府哄抬地价。

 

 

 

失去的二十年

 

1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。

 

日本政府也意识到了经济泡沫，非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。于是，日本政府突然收缩货币政策。

 

一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月达到 6%。

 

二是政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。

 

宏观调控政策力度过猛，泡沫迅速破灭。

 

首先刺破的是股票市场泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。

 

当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

 

▲1970~2015年日本股价走势

 

股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。

 

1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。

 

1992年，日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

 

几种因素叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的价格也跌得最惨，跌幅超过了全国平均水平。

 

▲1980~2007年日本全国平均房价及东京都平均房价走势图

 

自1990年泡沫破裂以来，日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势。

 

从1990年至2006年，全国平均房价下跌了49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平；

 

东京房价持续下跌至2005年，相比于1988年的房价顶峰，下跌了67.12%，回到了1985年的水平。日本经历了“失去的20年”。

 

日本房地产泡沫的产生和破灭有着其特殊的历史和政治背景，但在泡沫经济时期全民买房的各种表现让人不得不联想到目前国内的房地产形势。

 

看了日本经济泡沫破灭的前前后后，你还敢拍着胸脯说北上广深的房价一定不会下跌吗？