11月30日，《中国住房发展报告（2016-2017）——楼市调控：踏平坎坷成大道》发布暨研讨会举行，会议对外发布了《中国住房发展报告（2016-2017）》。

 

一份报告，告诉你今年的房地产的万象。

 

 

 

报告说了什么？

 

 

咱们开门见山，报告指出，全国35个大中城市普遍存在估值过高或房价过高的风险，其中深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州等10城房价风险最高。

 

 

 

 

（几座被“点名”的城市之三）

 

其中深圳的风险最突出。

 

 

（深圳市）

 

 

根据数据看，自今年以来，报告中提及的10个估值风险最突出的城市中，有7个城市的新建商宅均价涨幅超过了20%。

 

数据显示，截至9月，合肥的新建商品住宅均价已达到了14034元/平方米，较今年1月时的9215元/平方米上涨了52.29%。福州以31.24%的均价涨幅位列其后。上海、北京、南京、天津、深圳5座城市的新建商品住宅均价也同比上涨超过20%。

 

随着国庆之后，多地调控政策的出台，部分城市的楼市量价开始出现下行。统计显示，截至10月31日，10月上海新建商品住宅成交面积80万平方米，环比减少16%。

 

截至10月31日，10月全月全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块27宗、超过5亿的地块65宗。与市场最火热的7、8月份相比，已经明显减少。

 

深圳：为什么我最突出？

 

一座城市的房价高涨不是单一原因决定的，一定是来自多方的原因，深圳房价估值过大是个很大篇幅的问题，我们不能一一讲清楚。但是，我们仍然可以从几个原因中洞察一二，也许其中的个别原因，在广东的人们也能稍有体会：

 

 

城市的发展速度和发展潜力很大程度上取决于年轻人，每个城市的年轻人口直接决定着城市的综合竞争力。

 

在年轻人口的新增率和净增率上，深圳优势明显。深圳的年轻人口新增率为47.39%，净增率为22.53%，甚至比北京（新增率27%、净增率7.39%）高出一个身位。

 

业内专家指出，年轻指数越高的城市，相应的虹吸效应也越强，能够吸引大批其他城市的年轻劳动力涌入，直接促进了城市经济环境的改善，同时也催生了不断走高的房价。

 

房价反映了一个城市的活力水平和对年轻人的吸引力，也表明深圳正成为当下年轻人的首选。实际上，在内地和香港学者组成的“中国城市竞争力研究会”发布的2015中国城市竞争力排行榜上，深圳已超越北京跃居第三位，直逼排名第二的香港。而在中国社科院组织的城市竞争力排名中，深圳则首次超越香港成为第一。

 

 

此外，还有哪些原因呢？

 

个成本：地价

 

地价就是土地出让金。改革后，开发商一律国土资源部门主持下，通过“招拍挂”，也就是招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用开发权。。

 

伴随城市化过程，农村人口向城市流动，小城市向大城市流动，后就会出现超大城市，就目前来说，中国出现的超大城市还不多，将来势必出现真正的超级大都市。城镇化和人口流动，是造成地价进而房价高的基础性因素。

 

 

第二个成本：建安费

 

这个包括七通一平、人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装使用费、小区公共服务及建设费、小区公共设施建设费等。这部分成本，大体上是正常的。这部分成本大约占全部成本的。

 

第三个成本：各部门收取的税费

 

税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加（是营业税的附加）、契税、印花税、耕地占用税、土地增值税等。

 

回顾：哪些城市上来了？

 

《中国住房发展报告》每年一出，是2009年社会科学文献出版社出版的图书，作者是中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室主任，经济学博士，研究员，博士生导师倪鹏飞，是一部客观评价当年房地产市场发展状况的调查。

 

 

而其中的“住房价格风险指数”则是报告的一项重点，“住房价格风险指数”是对全国70个城市近五年的住房价格风险进行了评估，几乎每年的报告都会评出当年住房风险最高的10座城市，例如，2015年，住房价格风险排名前10的城市依次为深圳、北京、上海、牡丹江、广州、 南宁、昆明、襄阳、锦州、合肥。

 

从历年的报告中可以看到，有城市下去了，也有城市上来了，当然，调侃地说，也有城市还在那里。

 

楼市过热 值得警惕

 

今年的报告认为，纵向来看，本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市，无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度，均已超过2009-2010时期，值得各界高度警惕。

 

“但全国总体风险仍然处在可控的范围。”报告还预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期。

 

 

 

据媒体报道，报告通过建立中国住房市场风险监测体系测度发现，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险。橫向来看，热点城市的整体风险状况较为突出，而二线非限购城市的风险状况相对乐观。

 

纵向来看，当前住房市场风险整体高于2010年。

 

估值过高的住房市场将极有可能出现房价增速放缓甚至是房价下跌的情形。本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市，无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度，均已超过2009-2010时期，值得各界高度警惕。

 

房价暴涨原因解析

 

分析认为，人民币贬值、资产荒、城市分化是引发楼市局部过热的重要环境条件；驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制是导致楼市局部过热的深层根源；市场主体合作博弈是楼巿局部过热的整体原因；巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头；“地王”频出是加速楼市过热与恐慌的直接原因；地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。

 

 

报告指出，在固有的漏洞之下，楼市局部过热及其一系列问题的产生，是购房者、开发商、金融机构、中介等市场主体以及政府部门，其于利益追求和心理预期开展合作博弈的结果。

 

但全国总体风险仍然处在可控的范围。报告认为有四个方面的原因：

·主要指标没有超越风险控制线；

 

·本轮过热是局部不是全局性的；

 

·本轮高涨与繁荣不是长期拐点；

 

·有诸多工具可以使用和备用。

 

 

 

对比日本

 

检视日本的房地产泡沫形成和破灭的过程，对中国具有重要的借鉴意义。报告研究发现，日本房地产泡沫逐步形成、不断膨胀以及最终破灭源自宏观环境、金融信贷、央地财政、土地因素的多重叠加，与当前中国房地产的处境具有一定的相似性。房地产泡沫崩塌对日本经济社会产生了深刻而广泛的破坏性影响，但是，某种意义上在倒逼结构调整、促进科技创新等方面发挥了积极的作用。其对中国的启示在于：

 

第一，发展阶段不同使得中国在处理泡沫时更加从容，但留给中国解决房地产问题的时间并不多。

 

第二，消化泡沫是经济发展中的必选项，采取吸收泡沫和刺破泡沫的办法各有利弊。

 

第三，中国需要采取果断措施，既要采取吸收泡沫的手段，又要实施制度改革，由政府推动重建机制。

 

去库存仍存在空间错配现象

 

数据显示，2015-2016年，中国住房市场逐步进入上升的周期，全国商品住房销量快速增长，2016年1-4月同比增长率达38.8%，是2015年初以来的峰值，四月份同比增长27.14%，比2015年全年高出了20.27个百分点。总体房价同比增幅先快速攀升，后有所收窄。

 

财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞分析称，与先前的楼市上涨特征显著不同，本轮楼市运行形势集中体现为是市场回暖过程中的局部过热，是购房者、开发商、金融机构、中介等市场主体开展合作博弈的结果。

 

分析显示，本轮楼市变化中，热点城市房价上涨迅速；部分城市的本地及外地投资投机需求旺盛；总量上库存连续减少。截至2016年9月末，全国商品住房现房待售面积4.14亿平方米，比2015年末减少0.39亿平方米；住房期房待售面积大约为33.24亿平方米，比2015年末减少1.12亿平方米，总库存比2015年底减少了1.51亿平方米，去库存取得了一定成效。但空间错配持续加剧，一二线城市库存小、销售快，三四线城市库存大、销售慢。

 

预测2017年走向

 

报告预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期，总体将平稳回落，但具有不确定性。基于华房指数、基本面、改革红利以及投资投机需求转换等多个层面进行预测，未来楼市调整的幅度和时间长度有赖于调控和改革的力度。

 

下一步的楼市调控，将坚持供给侧结构性改革，在关键领域实现改革突破。

 

 

空间上，市场调整也将继续呈现差异化。在具体指标上，全国房价整体增幅将收窄，个别月份或将绝对下降，其中，一二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三四线城市分化；房地产开发投资将放缓，增幅或将低于2016年；总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄，且城市间分化严重，三四线城市去库存任务仍然艰巨；销售开工方面，2017年销售或将有较大幅度下降，开工面积也将会下降，同时分化还会持续，一二线新开工或将增加。

 

建议：引导楼市“软着陆”

 

报告指出，基于当前房地产市场与宏观经济环境及未来走势，房地产调控的目标：总体上引导市场实现温和调整，迫使一、二线城市楼市降温实现“软着陆”，促进三、四线及以下城市继续去库存。

 

报告建议，为避免楼市调整过犹不及为金融稳定与经济增长带来压力，需要完善短期政策引导楼市软着陆。紧持“虚实结合，主动周控”、“长短结合，标本兼治”、“边调边看，逐步完善”“分城施策，协同作战”等调控施策原则。

 

倪鹏飞研究员认为，应密切监测调控效果，做好后续补调的准备。完善“分城施策”，建立“协同作战”机制。调整城市间土地供给规模，完善土地拍卖制度。清查楼市的违规融资，取消过热城市的房贷利率优惠。与此同时，实施前瞻性引导调控政策，主动发声引导市场预期。

 

对未来的呼吁

 

报告呼吁，未来需要在4个方面着手构建长效机制：

调整发展战略，让房地产与宏观经济、城市化协调发展；

 

加快相关制度改革，释放新需求去库存并对冲市场调整；

 

在土地、金融、财税等关键领域实现改革突破，铲除经济房地产化及波动的根基；

 

健全楼市调控的工作机制，完善楼市调控的问责机制。