中国房地产进入了分化时代

 

我们反反复复警告的观点：中国房地产全面繁荣的时代结束了，进入了分化的时代。这个分化时代的实质是：从城镇化，小城市化，到大城市化的阶段。

 

关于城市化和因为城市化带来的房地产的具体观点，我跟童大焕老师的云端对话，绝大多数都是这个内容。这里不再重复，有兴趣的网友可以翻阅那些文章。

 

这篇文章，重点是从整个中国宏观经济，金融，货币政策的角度，来提示，我们今天楼市面临着的巨大风险，对很多区域而言，楼市站在了悬崖边上，几乎是最后的疯狂。一如2015年的中国股市。如果说2015年的中国股市是人造牛市，政府试图化解债务危机失败的话，今天的中国楼市，一线城市的从紧限购，导致的环一线城市房价大涨，二线城市跟进的暴涨，几乎是2015年中国股市的翻版，可以称作人造楼市繁荣。这是中国政府在楼市化解债务危机的另一次努力。这才是我非常不安的重要原因。

 

如果大家记住，2015年股市消灭了一批中产的话，这次楼市的疯狂消灭的是更大的一批，毕竟中国人配置在楼市的资产远远超过股市。

 

 

康德说：人是这个世界的目的。我们经济发展，以有利于政府的统治为目的。这也是长期以来，政府推行均衡化为目的的本质原因。如果遵从市场规律，以人的发展为目的，让人自由迁徙，那么有的地方政府可能根本存在不下去，譬如乡镇，农村这一级政府可能不需要存在。政府的庞大官僚集团可能也不需要存在，因为政府的很多职能和官僚集团，是以介入具体的经济活动有了存在价值的。所以说，市场经济必然小政府。

 

政府介入具体的微观经济活动，各级地方政府的行为就具有了惊人的一致性，他们本来不是专业的商人，讲政治，统一行动，所以，这也是中国政府经济重复建设，各地经济结构几乎雷同的原因。也是任何一个行业，很快就产能过剩的原因。

 

 

所以，中国房地产最终也产能过剩，跟钢铁，水泥，电解铝，平板玻璃这些产能过剩，逻辑上是一脉相承的。毫不奇怪的。是工业化思维，在房地产上的结果。是计划经济思维，在城市化上追求区域均衡，不走大城市化道路的一脉相承的逻辑结果。跟所有的行业一样，追求计划，控制，以政府为本位的逻辑结果。这也是各个城市不仅仅产业雷同，城市规划也都几乎一样的本质原因。

 

投资！投资！投资！出口也是因为和为了投资！嗯，我们就是这样发展经济的。今天我们工业产能过剩，工业化远远超出全世界所有国家，名副其实在总量上全球第一，而城市化还没有完成，就是这种经济模式的必然结果，没什么好奇怪的。

 

我们的经济现在发生了什么？

 

中国经济全面产能过剩，大家早已知道了，上边也分析了产能过剩的原因。在这个背景下，中国政府提出了，经济结构升级，经济发展模式从要素驱动，投资驱动，到创新驱动的口号，还喊出了新常态，也就是承认经济发展的低速状态。但是，最近看到经济刺激政策不断，让我非常困惑，这就是面临这个体制像上述分析的中国经济惯性模式挑战遇到了阻力。知道问题的症结，而妥协的结果，具体原因就不方便猜测了。

 

地方政府，企业都面临着去杠杆的阶段，毫无余地了。这也是前些日子，周小川说出了居民加杠杆的逻辑，想来想去，在结构调整，整体面临着去杠杆，但又想短期经济保持他们所谓的增长底线，这是唯一加杠杆的地方了。

 

我们可以得出什么结论？

 

中国的经济发展模式，中国的债务问题，中国的货币政策，都已经走到绝境上了，空间都不大了。最近这一年的货币政策，已经比08年金融危机时还激进了，货币宽松的结果，必然走向通缩。这也是媒体上有人说的通胀之后，必然通缩，这就是信用的扩张和收缩的逻辑。大家也看到去年开始的激进的货币政策导致资本并没有流向他们想当然的实体经济，也没有流向三四线城市的库存，资本反而追逐了一线城市的房地产的原因。宽松的货币政策必然导致资本流向稀缺的资源，然后空转，并带动实体资本流出，最终触及汇率，引发资本外逃。有人说，中国是资本管制的国家，但大家忘记了中国是外贸依存度超过60%的经济体，去看看澳大利亚吧，中国的购房者已经把澳大利亚变成了房地产为支柱的经济体国家了。让澳大利亚成功走出了因铁矿石为主的大宗商品出口下滑而带来的经济下滑。这就是资本外逃的力量！

 

我们前些年花了几年的时间辛苦建立的人民币国际化为目的的离岸市场，为了保汇率，一夜间摧毁。这就是代价！

 

所以，按照普通人对货币的知识，因惧怕人民币废纸化，在一线城市更加严格的限购前提下，争先恐后在环一线城市周边，在部分二线城市买房，这个时间很快就会结束，一旦中国经济进入滞胀阶段，这个漫长的过程，比股市惨烈多了，尤其是在这些地方你还加了杠杆。这是我非常忧心的地方。

 

现在该到了把中国经济送上手术台的时刻了，应该承受这份痛苦。一个正常的国家的经济政策和货币政策是发挥这个经济体的要素增长率达到最优就可以了，而不是人为划定一条底线。这个简单的道理就像一个人赛跑，你把他的潜能发挥到最优就行了，而不是让他服用兴奋剂，伤害他的身体。如果这次继续刺激，大概率的事件是引发资本外逃。触及汇率制度。如果不刺激，那么我们需要漫长的时间来治愈中国经济体的余毒，进入非常长的调整过程。从哪个角度，你在环一线城市，和某些没有价值的二线城市的疯狂击鼓传花游戏，都是最终的买单人！不可能有任何例外！这是清晰看得见的逻辑。

 

我们未来该怎样？

 

有人说，中国的房地产是中国经济的发动机，这句话，我一向认为是胡扯。中国房地产从来不是中国经济的发动机，过去不是，现在不是，将来也永远不会是。而城市化是！中国经济真正的发动机是城市化！这种因聚集而提高的效率，因聚集而凝聚的创新和产业变革的力量，如果中国能现在选择正确的大城市话路径，放开限制，以民为本，选择大城市的路径，界定一个尊重现实的经济增长率，这才是在经济转型，在增长的前提下慢慢转型的路径。如果至今依然看不到这个清晰地逻辑，把房地产这个城市化的副产品想当然作为了经济的发动机，依然是一种增产能的战略。这种大水漫灌的方式，可以毫不犹豫的回答：中国经济进入了滞胀阶段了！聪明的资金应该选择外逃！

 

 

无论从哪个角度，我都看见了这一波环一线城市，和部分二线城市的房地产热的风险。我深为担忧，我从任何一个角度都看不到这笔资金有任何赢得可能性。这是我看到的悲壮。2015年的股市暴跌，洗劫了一大批中产阶级。如果这一次的环一线城市和部分虚高的二线城市房价暴跌，那可是更大的一批中产者，一个没有中产的国家还有希望吗？

 

中国经济就像一个中毒极深的病人，越来越需要大量的药物刺激。不彻底找到病根，只是一味的刺激，早晚轰然倒地。房地产！没有正确城市化战略的房地产，就只是盖房子而已，这是最最传统的技术，一点技术含量都没有。如果一个国家靠盖房子就能发展经济，如果一个国家靠货币宽松就能发展经济，这个世界上还会有穷国吗？这是多么简单的道理。

 

改编一段童大焕老师当年被疯传的文字结束这篇五味杂陈写的文章：

 

疾病缠身的中国哟，请你慢些走，停下飞奔的脚步，等一等你的人民，等一等你的灵魂，等一等你的道德，等一等你的良知！不要把那些你们错误导致的库存，总想想办法加在人民身上。不要遇到问题，就眼睛制盯住人民的钱包。不要让经济走向无望的深渊，不要总让一代代人为你们愚蠢的错误牺牲。慢点走，我们的经济真的病了，让每一位公民都自由的迁徙，每一个生命都有自由和尊严，我们愿意背负起沉重的行囊，走向布满荆棘的他乡！

 

这几天，网络上流传着一首说是由上海人创作的北京《五环之歌》，用《牡丹之歌》旋律改编，用交响乐合唱团形式演唱，标题是《大北京有市歌了，市长听完内心是崩溃的！》，歌词很简单，妙句共欣赏：

 

啊啊啊啊啊五环

 

你比四环多一环

 

啊啊啊啊啊五环

 

你比六环少一环

 

啊啊啊五环

 

你比四环多一环 多一环

 

啊啊啊五环

 

你比六环少一环

 

终于有一天

 

你会修到七 修到七环

 

你比五环多两环

 

你比五环多两环

 

有人说，这是上海人笑话北京的，我更愿意视之为老百姓笑话决策者的。北京糟透了的不合理规划，把一半以上的北京市常住居民赶到了五环外居住，被迫常年拥堵在越来越拥堵的上下班路上。

 

 

其实上海也是半斤八两。过去十多年上海宏伟规模了五座郊区新城，试图疏解市中心人口和拥堵。然而事与愿违适得其反，新城房价是上去了，但是人却没去；市中心人口是被赶出去了，然而交通拥堵却在加剧！

 

一切不符合规律的宏观规划都会失败。这跟决心、毅力、情怀没有一分钱关系，也跟权力的大小没有一分钱关系。但是中国人的观念进化和时代进步相比，落后得太多了，因此我们只能眼睁睁看着一个又一个崩盘，然后，腐朽的落叶上生出春泥，长出新花。从计划经济崩盘，到工业产能过剩下的崩盘；从A股，到楼市。

 

把城市的饼摊大一点再大一点，薄一点再薄一点，就成了薄脆……